Logement social : Léger recul de la production

Logement social : Léger recul de la production dans Conjoncture Economique 20100804-p-Logement-Maroc

Les nouvelles dispositions fiscales instaurées en 2010 favorables aux promoteurs immobiliers devraient insuffler une dynamique nouvelle au secteur dont les effets seraient palpables dès la fin de cette année.

Au terme du premier semestre 2010, la production du logement social, créneau représentant près de 70% du secteur immobilier, a reculé de près de 30%. Cette situation est consécutive notamment à la baisse de la production sur la période 2008-2009 du fait de la suppression en 2008 des avantages fiscaux et au repli du nombre de dossiers garantis dans le cadre du Fogarim à 864 prêts contre 934 crédits au 30 juin 2009. S’agissant des principaux indicateurs, le secteur a enregistré une augmentation de 2,9% à 7,5 MMDH de la valeur ajoutée du secteur du BTP. La tendance a été marquée par un accroissement de 12,7% à 172 MMDH du cumul des crédits immobiliers, soit une contribution de plus de 26% aux concours à l’économie nationale avec 41% concentrée à Casablanca et 15% à Rabat. Dans ce sillage, les ventes cumulées de ciments se sont élevées à 7.613.072 tonnes, en timide progression de 1,11% comparativement à la même période une année auparavant (7 529 798 tonnes). Pour le seul mois de juin, les écoulements totalisent 1 367 695 tonnes, en quasi stagnation (soit -0,19% par rapport à ceux de juin 2009 (1.370.259 tonnes).

La ventilation des ventes par régions place la zone sud en tête de peloton des évolutions en glissement annuel avec des écoulements de 176.698 tonnes en hausse de 17,27%% par rapport à juin 2009, suivie par la région centre dont les ventes de ciments ont affiché une progression de 9,30% à 325 .450 tonnes. En revanche, les ventes des zones ouest, nord, oriental et sud centre ont enregistré des baisses de 2,33%, de 6,15%, de 7,81% et de 8,64% à 265.003 tonnes, à 179.780 tonnes, à 170.905 et à 249.859 tonnes respectivement. La reprise des ventes observée en avril dernier ne s’est pas poursuivie durant les mois de mai et de juin, confirmant le tassement de la demande dans l’attente de la relance du logement social prévue à partir du quatrième trimestre 2010. Les nouvelles dispositions fiscales instaurées en 2010 favorables aux promoteurs immobiliers devraient insuffler une dynamique nouvelle au secteur dont les effets seraient palpables dès la fin de cette année. Le département de tutelle a mis en place un nouveau dispositif pour relancer le segment du logement social, en difficulté depuis plus d’une année.

Des mesures réglementaires et incitatives ont été mises en place pour donner plus de visibilité aux différents acteurs du marché et drainer un nouveau souffle dans ce secteur clé de l’économie marocaine (près de 60% de la production nationale du logement). En effet, le secteur de l’habitat social a connu une année 2009 moins prospère par rapport aux quatre dernières années. Avec une production de 90.000 unités, l’année 2009 a connu une baisse de 30% par rapport à 2008, ramenant le niveau de la production du logement social en dessous de la barre de 100 000 unités par an (un niveau dépassé durant la période 2005-2008). A l’origine de cette situation, le désintéressement des promoteurs immobiliers et la non-adéquation entre l’offre et la demande, conjugués à des phénomènes nuisibles au développement du secteur (pratique du noir, spéculation…).

Le nouveau dispositif, qui s’étale sur une décennie, porte sur sept mesures phares pour contourner ces obstacles. De l’exonération de la TVA au profit de l’acquéreur à l’exonération des promoteurs de l’IS et l’IR, le ministère de tutelle impose un certain nombre de conditions préalables, dans le but de résoudre les dysfonctionnements dans les différentes étapes de production et de commercialisation de ces produits. Une possibilité sera accordée, pendant l’année 2010, aux promoteurs immobiliers de signer avec l’Etat des conventions sur des projets non conventionnés préalablement, autorisés avant le premier janvier 2010, réalisés ou en cours de réalisation mais qui n’ont pas été, encore à cette datte, commercialisés.

Ces conventions portant sur 100 logements au minimum, permettront aux promoteurs de faire bénéficier les acquéreurs du remboursement du montant de la TVA. A travers cette disposition, l’Etat vise à créer une offre immédiate dès le premier janvier 2010, et faciliter, également, l’accès des ménages à faible revenu aux logements moins chers à l’aide d’une restitution de la TVA. Pour la réussite de ce nouveau plan de relance, le ministère s’est engagé à mettre à disposition le foncier nécessaire et les terrains publics facilement mobilisables. En revanche, les propriétaires des terrains privés sont aussi appelés à investir dans ce secteur qui présente des opportunités très intéressantes, compte tenu du déficit cumulé qui ne cesse d’augmenter et d’une demande encore non satisfaite.

Le plan de relance 2010-2020

Pour donner plus de visibilité et de stabilité fiscale à l’investissement dans l’immobilier social, le nouveau plan de relance s’étale sur la période 2010-2020.
Il s’agit de soutenir directement les acquéreurs à travers l’octroi d’une aide financière accordée par l’Etat, dont le montant correspond à la valeur de la TVA du bien immobilier, objet de la transaction. Afin de prendre en considération la disparité du coût de construction entre les régions du pays, et les différences dans les capacités d’endettement des ménages cibles, une nouvelle définition du logement social a été adoptée. Ainsi, on entend dorénavant par logement social un appartement dont la superficie varie entre 50 et 100 m2 (selon les spécificités de l’offre et la demande de chaque site), et dont le prix peut être variable avec un maximum de 250.000 DH hors TVA.

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